2015年中国房地产市场走势及对宏观经济的影响

  2015年中国的全面深化改革进入关键阶段,宏观经济继续面临下行压力,风险有增加与蔓延态势。把握调结构与稳增长的动态平衡,实现7%的GDP增长目标,既十分重要又面临挑战。房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分,也处在下行的周期中,同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作,确保房地产积极调整和健康发展,进而促进中国宏观经济目标的顺利实现,这是中央决策部门面临的一个重要课题。

  房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期

  开始于2014年初的本次房地产市场调整,是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深,也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。具体情况分析如下。

  悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大,2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期,对房地产投资产生负面影响。

  货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健货币政策下,金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导,土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响,金融机构资金供应会持续谨慎,住房抵押贷款的优惠有限,开发放贷标准宽松有限。

  供给方失去了涨价的主导权。尽管开发企业掌握着房地产定价权,但在买方市场下难以有所作为。第一,新增住房库存过多。商品住房施工面积与销售面积之比,已从2001年的2.9上升到2014年的4.2。35个大中城市多数去库存化周期仍在警戒线的15个月以上,四线及以下城市的去库存周期时间更长。第二,存量住房空置严重。2013年城镇人均住房面积超过33平方米,城镇拥有两套以上住房的家庭占总家庭之比达到21%,二手房市场供给将激增。第三,多数房地产企业面临资金压力。尤其中小房企不会因货币政策调整,而减弱资金链条断裂的风险。总体上,以价换量仍是多数房企的销售策略,资金松紧影响着开发商的定价起伏。

  需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下,需求者决定房地产销售量,但是,第一,刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素,但经济下行将使收入增长放缓,保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响,刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性,2015年预计在8亿—10亿平方米之间。第二,投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先,即便有积极的金融和税收政策,中等收入家庭群体前期透支严重,加上预期影响,改善性投资需求增长有限。其次,一些国家的经济与住房市场复苏,导致部分资本及房地产投资向海外转移。再次,金融改革、资本市场的扩容、股市复苏,将导致游资向股市转移。在市场分化的背景下,一、二线及部分三线城市仍有一些投资机会,包括周边区域投资人口及全国投资人口的投资需求释放。2015年异地刚性需求预计在2亿—3亿平方米之间。

  房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化

  2015年,积极的财政政策和松紧适度的货币政策,将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。

  从供给面看,商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产,多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较,销售价格整体将略微下降。

  从需求面看,商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加,异地购房的投资需求将部分释放。全年房地产销售面积估计在10万平方米左右,与2014年相比,销售将略上升3%左右。

  从时间上看,商品房量价将呈现降中趋稳的态势。2015年,随着间歇性刺激政策出台,房地产市场将产生阵阵涟漪,每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹,但政策作用有限,市场随后将继续转入下行态势。总体看,上半年将震荡回落,下半年将盘整反复。

  分城市来看,商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先,一线城市总体有望复苏。其前期库存较少, 2014年调整较大,潜在需求旺盛。2015年上半年实现环比增长,下半年可以实现同比增长。其次,二、三线城市总体分化明显。2015年,少部分城市呈现回升,大部分城市还需一年以上的调整(预计至2016年下半年)。再次,四线及以下城市总体空置与库存多,需求潜力小,需要调整的时间长。2015年将继续去库存,量价均处在下降状态。四线及以下城市具体分为三种情况:(1)小部分人口增量大、产业发展好的城市,将出现量价齐升;(2)大部分中等城市,将至2016年甚至2017年才能调整完成;(3)部分人口规模小且绝对外流的城市,房地产将长期处在疲弱或衰退状态。

  从风险来看,局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化,部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松,中小房企资金也难改观。2015年,将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭,从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷,区域金融风险有可能扩展和蔓延。

  将对宏观经济产生重大影响

  房地产市场轻微变化会通过多个渠道汇总,对宏观经济的增长、就业和税收与物价等产生重大影响,值得高度关注。其中,对经济增长的影响具有综合性。根据投入产出分析诸多经验的结论,假定:中国房地产投资对总产出的拉动系数为2.5,中国房地产服务业对总产出的拉动系数为1.5。

  假定2015年要实现经济增长7.2%的目标,GDP总规模为682288亿元(以2014年现值计算,下同),2015年与2014年比,GDP需要净增加45825亿元。房地产市场与房地产投资及房地产服务业发展的关系密切,但由于受预期等因素综合影响,两者的对应关系并不十分精准。以下综合考虑房地产市场、房地产投资及房地产服务业的增长趋势。

  假定与房地产投资不相关的投资、消费和出口增速与2014年相同,假定与房地产服务业不相关的产业增速与2014年相同,受房地产市场表现的影响,2015年房地产投资增长可能在7%—10%之间,房地产服务增长可能处在3%—4%之间。但房地产投资稍微的变化,将对宏观经济增长产生较大不同的影响。

  情景一:假定房地产投资同比增长7%,房地产投资比2014年净减少3708亿元,导致总产出下降9721亿元;如果2015年房地产服务业增加值增速保持3.5%,净增加值为1336亿元,经济总产出将增加2004亿元。如果不采取额外的刺激政策,2015年的经济增长率将为6.2%;如果要实现7.2%的经济增长率目标,2015年需要额外净增加的投资、消费和净出口为6444亿。

  情景二:假定房地产投资同比增长10%,房地产投资比2014年净增95亿元,经济总产出将增加238亿元;如果2015年房地产服务业增长4.0%,房地产增加值将上升1527亿元,导致经济总产出增加2291亿元。如果不采取额外的刺激政策,2015年的经济增长率为7.8%;如果要实现7.2%的经济增长率目标,2015年需要额外净减少的投资、消费和净出口为2515亿元。

  (作者单位:中国社会科学院城市与竞争力研究中心)

 

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  • 房地产投资,中国房地产市场,宏观经济,拉动系数
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