农民工市民化与化解房地产库存

  编者按 最近召开的中央政治局会议在分析研究2016年经济工作时强调,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。如何认识当前房地产库存的现状?如何看待农民工市民化与化解房地产库存的关系?这是一项值得深入研究的重大课题。从全面建成小康社会的高度,以新的视角分析了农民工市民化对化解房地产库存的意义,提出了自己的看法和认识。

  一

  自2009年以来,房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升,导致一些地方的供给出现阶段性和结构性过剩。库存长期积压,势必会威胁经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此,去库存是当前一个重要的住房政策目标。但是试图使用宏观经济刺激政策,扩大城镇现有的刚性需求和改善性需求,短期内难以有效化解规模如此巨大的过剩库存。开辟新需求即加快农民工市民化、支持农民工购房,是快速消化过剩库存,促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。不仅如此,农民工购房及其市民化,对全面建成小康社会、实现中华民族伟大复兴中国梦也意义重大。

  “中国梦”从某种层面上讲,可以理解为中国实现从传统乡村社会向现代社会的成功转型,是每个中国人所同时编织的个人转变、家庭富裕与国家富强、民族复兴的“家国梦”。中国转型发展的主要问题是农民问题。实现转型的一个内在要求,就是让农民工变成市民,让国家变为先进现代的国家,实现国家富强与民族复兴。农民是中国转型的主体力量之一,农民的不懈奋斗,将改变自己与家庭的命运,推动国家富强与民族复兴。

  农民工是中国转型的主力军。但是,农民工个人及家庭也面临着缺少住房的窘境。当前经济面临的不少突出问题,都与农民工问题有关:经济增长的需求不足,来自于半城镇化导致的需求缺口;户籍制度、财税制度、土地制度和金融制度的改革,与农民工购房及其市民化息息相关。因此,农民工市民化具有一石多鸟效应。首先,农民工是楼市去库存的重要力量,农民工市民化有助于化解房地产库存;其次,农民工市民化带动投资和消费从而稳定增长和促进转型;再次,鼓励农民工购房将可以倒逼改革;最后,农民购房圆了农民工的住房梦,也是全面小康的应有之义。甚至可以说,7000万人脱贫与农民工市民化是中国小康梦想之厦的最后工程。鼓励农民工购房,除了发挥农民工购房的多重效应外,还基于住房的现有存量、过剩库存和潜在新增供给,城镇居民潜在有效的需求难以消化和匹配住房现有存量、过剩库存和潜在的新增供给规模。

  二

  城镇住房需求最终取决于城镇人口的总量及其变动趋势,我国未来住房需求仍有较大增长空间。据统计,2014年,中国城镇常住人口达到7.7亿,其中,存量户籍人口接近5亿,非户籍常住人口2.7亿。

  首先,鉴于住房拥有不均以及部分住房配套不全等,“十三五”期间,城镇户籍人口中仍有1亿左右住房困难的低收入家庭,需要获得大约3800万套(预计30亿平方米)的安居性住房保障,包括:棚户区改造、公廉租房等。即使一部分由实物化保障改由货币化保障,按照50%的购买量计算,将有15亿平方米从市场购买,每年达3亿平方米。

  其次,虽然总体上城镇户籍人口可能已过户均1∶1套的饱和标准,但鉴于住房拥有不均以及部分住房配套不全等,户籍人口中仍有相当数量人口具有改善性需求和刚性需求。若将最近几年年均销售10亿平方米都视为城镇居民的刚性和改善性需求,并假定未来5年年均规模不变,“十三五”期间总需求为50亿平方米。

  由此可以估算,未来5年存量城镇户籍人口商品住房总需求达65亿平方米左右,但仍低于当前过剩库存与未来潜在供给之和。完成去库存和保持住房市场的可持续增长,必需开辟新需求,其中最为现实的需求即农民工市民化的住房需求。

  据估算,未来5年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。根据国家统计局对农民工的调查数据:2014年农民工总数2.7亿,其中,在城镇自购房住的仅为1%,回农村住的13.3%,租房住的36.8%,住工棚的17.2%,住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算,如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米),每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

  三

  农民工能否或者在哪里买得起房,关键是看农民工的收入、就业的城镇及其城镇的房价。根据国家统计局对农民工调查的数据:2014年1.7亿外出农民工中,从家庭迁徙看,举家外出的占20%,一人外出的占80%;从就业城镇看,外出农民工的30.5%在直辖市或省会,在地级市的占34.2%,在小城镇的占34.9%;从收入及增长看,平均收入为2864元,增长率为9.8%,其中,建筑业最高,为3292元,居民服务、修理和其他服务业最低,为2532元。基于以上数据与《中国统计年鉴》数据及各地住房价格数据,可以对农民工的购房可支付能力进行粗略的估算。

  第一,关于农民工家庭收入的估算:一般而言,农民工夫妇俩在城镇就业和只有一个在城镇就业,收入是不同的。按照国家统计局调查数据和统计数据估算:全迁家庭每年收入为8万元,其中,工资收入7.2万元(按月平均3000元估算),农业收入估计0.8万元(根据农民纯收入估算)。单迁家庭每年收入为4万多元,其中,工资收入为3.6万。

  第二,不同区域和级别城市房价的估算:按省会级以上地级城市房价均超过每平方米7000元均价计算,一套100平方米的住房价格超70万元,首付超过14万元;地级城市按每平方米5000元均价计算,一套100平方米的住房为50万元,首付至少10万元;县级城市按每平方米3000元均价计算,一套100平方米的住房30万元,首付至少6万元;中心城镇按每平方米1500元价格计算,一套100平方米的住房需要15万元,首付至少3万元。

  第三,农民工的购房可支付能力的匡算:通过不同城市的房价和不同家庭的收入状况测算房价收入比。全迁家庭地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为1∶6.75、1∶3.75、1∶1.5;单迁家庭在地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为1∶12.5、1∶6.75、1∶3.75。按照国际上认同的房价收入比1∶2-6的合理区间,可以看出:全迁和单迁家庭在省会以上城市购房,可支付能力均超出合理区间,单迁家庭在地级城市购房可支付能力超出合理区间。

  总体上,农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力,在省会及以上城市不具备住房可支付能力,在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。同时,由于农民工近70%在地级及以下城镇就业,而且身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此,农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。

  

  在住房金融等制度体系完善的假定下,农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力,但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口,一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。住房金融等相关制度的缺失和约束,地级及以下城市的基础设施与公共服务问题,会导致农民工现实的购房比例较低。

  第一,农民工购房能力因为金融排斥和制度约束而降低。首先,在政策性住房金融方面,外出农民工仅占5.6%,本地农民工公积金比例为5.3%,并且大都不能结转,不能用于租房;其次,在商业性金融方面,农民工在流入地购房,获取办理住房抵押贷款存在户籍歧视,而农民工在输出地,进行以土地、住房等固定资产抵押获取贷款,还存在着诸多障碍。另外,能够形成农民工收入的土地承包、宅基地使用权和集体收益权也难以交易兑付,收入和资产难以变现。

  第二,农民工意愿因为城市环境和户籍而下降。首先,公共服务提供以户籍为依据,农民工购房不能获得与城镇人口相同的教育、医疗、就业、社保等,从而降低了农民工购房的意愿;其次,全国的地级及以下城市的基础设施缺乏和公共服务水平低,尤其是中西部地区的小城镇,基础设施和公共服务缺失,尽管农民工具有购买能力,但也缺乏动力购房迁入。

  化解房地产库存,迫切要求通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。

  第一,可借鉴曾经的蓝印户口制度,将购房住户纳入居住证覆盖人群。全面推进并完善居住证制度,凡购房不再考虑或降低就业、交纳社保的年限,享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是让其子女享有平等优质教育的权利。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机会,并将其纳入就业与创业服务体系,给予服务和支持。

  第二,可探索实施商品房共有产权制度,实施住房产权分割出售。一方面,开发商资金紧张,亟待去库存;另一方面,农民工购买力有限,可考虑实行产权开发商部分持有,部分出售给购房者的办法,共同到银行办理并获得抵押贷款,开发商与购房者可按3∶7、5∶5、7∶3的比例持有。开发商将持有产权部分租给业主,并商定未来若干年以怎样的价格全部出售给购房家庭。

  第三,可建立普惠住房金融制度,实现政策性和商业性覆盖农民工。针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况,可建立普惠的政策性住房金融体系,扩大公积金对中、低收入居民的覆盖,将公积金覆盖到农民工,并实行异地提取购房制度,建立商业性普惠金融体系,让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会,同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

  第四,可允许和鼓励农民工转让土地承包权,出售和出租住房。农民工在农村的财产权保护和市场化交易,不仅有助于资源合理利用,农民在城镇里乐业,而且有助于其在城镇安居,但是还存在不少法律和制度性障碍。为此,可总结试点经验,依法推开土地承包权流转、宅基地使用权转让和集体收益分配权落实。

  第五,可改进地级以下城市的基础设施与公共服务。建立与常住人口挂钩、分级负责的财政体制,加大行政级别低的城镇的转移支付力度,建立农民工住房补贴制度。加快制定向小城市倾斜的投资政策,提高其就业吸纳能力,改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能力错配的现状,激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。

 

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  • 市民化,房地产市场,就业吸纳
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