顺着劲松路拐进劲松北社区，宽敞的乳白色大门让人眼前一亮，一排排红色的楼房整齐排列着，空中没有凌乱的架空线，门口安装了人脸识别系统，小区内“老字号”的面包店、新时尚的美发馆一应俱全……很难想象，这是一个有着40年历史的老社区。
老旧小区改造一直是个难题。钱从哪来、如何改造、怎样持续，都是摆在面前的问题。2018年，北京市朝阳区以劲松街道劲松北社区为试点，探索出一条老旧小区综合改造之路。
钱从哪来？社会资本的高效参与
基础设施老旧、缺乏物业管理，是老旧小区普遍面临的难题。
按照北京市的相关政策，在无物业管理的老旧小区，由政府拿出资金开展保洁、绿化、垃圾清运等基础兜底服务。即便是标准不高的兜底服务，这笔支出年复一年叠加起来，也足以让属地政府感到压力。
2018年7月，劲松街道经反复调研后，与具备投资、设计、运营等全链条业务能力的民营企业愿景集团签订了战略合作协议，授权后者参与小区改造，并开展物业管理，合约期为20年。
老旧小区改造中最缺的就是钱。此前多年，没有企业愿意把资金投入小区改造，原因正是尚未找到合适的盈利模式。
和许多老旧小区一样，劲松北社区在40多年前建设时，便建有一部分社区配套用房，有的曾被当作自行车棚、锅炉房、小仓库，还有的常年闲置，逐渐破败。这些配套用房和空间成为了破题的关键。朝阳区房管局、劲松街道对配套房屋开展测算，并授权愿景集团改造其中的1600平方米，作为可经营性资产用于出租，获取合理收益。
209号楼附近，残存了几十年的杂乱停车棚摇身一变成了时尚的“匠心工坊”，为附近居民提供针头线脑、换配钥匙、换电池等便利生活服务。“匠心工坊”的师傅是20多年的老街坊，他对记者说，“以前就在车棚里做些活计，条件差，现在环境好了，能给大家提供更好的服务”。车棚的另一边升级成智能车棚，为电动自行车等提供充电服务。
废旧车棚改造后的“匠心工坊”，为附近居民提供针头线脑、换配钥匙、换电池等便利生活服务。北京市朝阳区劲松街道办事处供图
社区南大门进门右手边的理发店墙皮掉了一大半，窗户歪歪扭扭，成了“老破小”的典型，店主原本以为这个理发店会在改造过程中被拆掉。但调研结果却反映，社区居民对这个理发店很有感情，且有现实需要，愿景集团经过设计，把理发店重新装修，安装了崭新的玻璃门、落地窗，以统一的灰色格调再次面世，挂牌“美好理发”，变身为小区西大街上一道亮丽景色。
“美好理发”改造前（上图），改造后（下图）。北京市朝阳区劲松街道办事处供图
在这里，有千余平方米低效空间像“匠心工坊”、“美好理发”一样被激活，焕然一新的百年义利便利店、美好会客厅、社区老年食堂，不仅开拓了企业的盈利空间，更为社区居民提供了舒适便利的服务。
如何改造？集民智、暖民心
路过外观时尚的美好会客厅，耳边传来动人的旋律。走进一看，几位老年人正全神贯注地坐在曲谱旁，吹着口琴，屋外下着淅淅沥沥的小雨，屋内回荡着一首首温暖的乐曲。
美好会客厅内，老年人正在吹口琴。梁佩韵/摄
据劲松街道党工委副书记黄海燕介绍，建设美好会客厅最初的目的是解决老旧小区大多没有会客厅或者会客厅面积小，满足居民会客交流的需要。如今，美好会客厅承担起了更多的功能。结合社区老年人的建议和需求，愿景物业组建了“社区共建者”团队，在美好会客厅内开设手机班、健康班和兴趣班，由“社区共建者”团队定期向老人传授智能手机使用技巧以及简单实用的健康知识。“其中智能手机班最受欢迎”，愿景集团城区更新事业部项目总经理韦民乐介绍，每周都要组织“社区共建者”来探讨授课内容，根据社会热点“备课”，让老人们也能“紧跟潮流”。
“尊重大家的意愿，大家的事情大家来办，这个核心理念一直贯穿在劲松北社区的改造过程中。”黄海燕告诉记者。
劲松北社区“党建共同体”工作定期召开会议。北京市朝阳区劲松街道办事处供图
老旧小区改造的前提是争取多数居民群众支持。这时党委的作用充分凸显。在小区改造过程中，社区党委带领居民党支部以包楼包院的方式，主动开展需求征集，一楼一院开展群众问需会10余场，集中征求群众意见，形成思想共识。项目改造提升过程中，将小区居民细分为青年、中年、老年三类人群，对他们各自的需求进行了深入调研。调查结果发现，青年人群希望增加健身房、早餐店和代收快递、外卖等服务，中年人群和老年人群则希望增加菜市场、社区食堂、理发店和生活超市等方便居家生活的设施。这些问需于民的扎实工作，为小区改造设计方案的优化提升、精准施策提供了有效依据。
“如若不是遇到下雨天，社区的小公园则会像游乐场一般热闹。”黄海燕告诉记者。
人人点赞的小公园，在设计之时并非尽善尽美。根据居民的建议，原本设计稿中的喷泉池改成了儿童滑梯，塑胶跑道也向南甩了一个弯，以免跑步者打扰邻里休息。乒乓球区域的设计更是改了一稿又一稿，甚至在开工后还数次调整。“刮风乒乓球乱滚、白天日头晒、夜晚没有光线……”居民提了一个又一个建议，正是这种反复，让方案一点点变得完美——在安装了防风棚、隔板、遮阳网等设施之后，居民再也挑不出毛病了。
改造后的乒乓球场地。北京市朝阳区劲松街道办事处供图
物美价廉的老年食堂、楼前的晾衣杆、座前的扶手、桌椅尖锐处包裹着的防撞条、树坑处填平的渗水砖，在劲松北社区，这些小细节、细微处彰显了民意、温暖了民心。
居民的认可也体现在物业费的收缴率上。改造之前，居民并没有缴纳物业费的习惯。物业公司则采取“先服务，再体验，后收费”的原则，让居民先感受到环境与服务的提升，居民满意后，可选择在一年中任何时间缴费，引导培养居民物业缴费习惯。“目前，居民自主缴纳物业费已经达到了75%，这在老旧小区中已经是相当高的比例”，韦民乐告诉记者，“只有一切以居民为中心，让他们感到满意，今后物业费的收缴率才更有保障，这样才会形成良性循环”。
调研手记：
习近平总书记指出，要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。城镇老旧小区改造一头连着民生、一头连着发展，是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。北京市朝阳区劲松街道坚持以人民为中心的发展理念，因地制宜，深入挖掘现有资源潜力，引入社会力量，探索推进老旧小区综合改造，创造出可复制、可推广的成功经验，为老旧小区综合改造提供了有益借鉴。
